“市场行情好时,不要太乐观;房价下降,也不要太悲观。”继德信·北海公园、天鸿·香榭里等楼盘竞相降价后,身为杭州本土排名靠前的开发商高管张军(化名)这样判断。
杭州楼盘降价,一石激起千层浪,面临市场变局,张军的心态或是当前不少开发商的代表。昨日(2月25日),《每日经济新闻》记者采访了招商地产(000024,SZ)、景瑞地产等目前在杭州有项目的知名开发商,他们较为接近的态度是随行入市,价格下调与否视市场变化而定。
不过,随着房价出现松动,土地拍卖市场开始“变冷”,记者注意到,在昨日的杭州土地出让市场上,原计划出让3宗宅地,其中2宗暂缓出让,仅剩的1宗土地由杭州当地企业中南建设以总价13.41亿元竞得。
降价打乱楼盘销售节奏
连日来,德信·北海公园、天鸿·香榭里等楼盘竞相降价带来的 “蝴蝶效应”仍在发酵,这似乎打乱了其他一些楼盘的销售节奏。
宝嘉·誉峰是宝嘉地产在杭州的项目,今年初就传出春节后推样板房,预计3月开盘。最近坊间传出,受降价影响,该楼盘开盘价可能低于此前。昨日,记者以购房者身份咨询获悉,目前开盘时间和价格均未定。
万科旗下的万科·北宸之光位于杭州大城北,处于本次降价的区域,该项目一期高层已经开盘,目前传出要开二期。据《证券时报》援引北宸之光一期业主的话称,“北宸之光二期马上就要开盘了,据说均价直降3000元/平方米,计划1.3万元/平方米开盘,这激起了当初用较高价买入一期老业主的不满。”
昨日下午,记者致电北宸之光项目售楼处获悉,该楼盘何时开盘、起价均价为多少,目前还未收到公司层面的通知。
此外,杭州当地的房地产论坛流传一份2014年杭州首轮10个降价楼盘汇总,数据包括德信·北海公园、天鸿·香榭里、阳光郡、万科·北宸之光等。
不过,滨江集团(002244,SZ)董秘李渊向《每日经济新闻》记者表示,他们了解后获悉,上述降价汇总名单中,目前明确降价的只有北海公园和香榭里,其他项目还没有降价。
银河证券研报认为,从过往经验来看,春节之后率先开盘项目的定价确实对3月份的楼市 “小阳春”具有一定风向标意义。结合杭州楼市的高库存、较弱的区域经济背景,未来几个月杭州楼市走弱的概率确实较高。
张军向记者表示,杭州楼盘降价是否会引起其他开发商或区域跟进,引发更大规模的降价,仍有待观察,但可以肯定的是,由于买涨不买跌的市场心理,降价对购房心理预期有较大影响,加重了观望情绪。
杭州主城区土地市场降温
值得注意的是,受楼盘降价影响,处于一级市场的土地拍卖市场已遭遇降温。
昨日下午,杭州主城区原计划出让3宗宅地,后因地块前期手续有待进一步完善,其中2宗暂缓出让,仅剩杭政储出[2014]8号宅地出让。出让公告显示,该地块位于杭州新兴板块滨江白马湖单元,出让面积92382平方米,约138.57亩,容积率2.0。
经过约30分钟17轮报价,上述地块由杭州本土企业中南建设以13.41亿元的总价竞得,折合楼面价7258元/平方米。这样的地价水平比同处于滨江区域近年来竞拍的嘉凯城项目(9944元/平方米)、浙江三联项目(9942元/平方米)、万科·璞悦湾地块 (2012年10月出让,8178元/平方米)都要低。
与此同时,2月24日,杭州余杭区推出一宗总面积37亩,总体量6.6万平方米的商住地块,该地块位于地铁1号线南苑站以南约400米处,楼面起价仅3000元/平方米。最终只有一家竞拍单位,由云南凯华以底价竞得,成交价19928万元,折合楼面价3000元/平方米。
2月杭州主城区土地拍卖就此收官,土地成交总额75.3亿元,较1月份的298.5亿元历史新高有大幅下滑。值得注意的是,据杭州市国土资源局官方网站显示,截至2月24日,杭州主城区已有一个月没有新的地块挂牌,也就是说,3月主城区土地市场极有可能“零出让”。
对此,佳兆业杭州公司营销总监刘涛立表示,“目前的市场确实已经出现疲态,但说转冷可能为时尚早。”在他看来,去年的土地市场太过火热,的确存在不理性拿地的情况,若按照之前的情况延续下去,部分项目很有可能面临亏损的局面。“现在的情况,可以算是拿地价格回归理性。”
中小房企压力大
杭州楼盘降价,引起众多开发商的关注。昨日,针对杭州降价风波,杭州本土房企地产公司广宇集团(002133,SZ)公司董事长王轶磊在2013年度业绩说明会上表示,目前杭州楼盘的降价情况系个别现象,公司在杭项目销售情况均正常。
景瑞地产相关负责人苏毅向《每日经济新闻》记者表示,杭州目前出现降价与去年楼市过热有关,她表示,杭州目前供求关系以及基本面还是好的,公司仍然看好杭州楼市,不过现在判断价格将下降还是往上调整,言之过早。
对于杭州楼盘降价,招商地产(000024,SZ)董秘刘宁向记者表示,杭州降价风波导致外部情绪过于紧张,从目前情况来看,只是个别银行暂停了房地产贷款,并不是所有银行都出现暂停。
不过,刘宁认为,就已公布的统计数据来看,2013年的开工率处于历史新高,今年开发商都面临着去化的压力,在去化与价格权衡之间,开发商肯定会选择去化作为指标,导致愿意在价格方面作出让步。
李渊指出,杭州房价波动以前也出现过,但眼下呈现的是,市场分化日益明显,2013年是成交和土地供应的高峰,2014年杭州整体房价水平将趋于平稳,但对于一些中小房企而言压力较大。
银河证券研报亦认为,现在来看,在2013年积极扩张、高价负债拿地的公司,在今年将尝到苦果;相反,具有较高风险意识、财务稳健、具有多渠道、低成本融资渠道的公司将安然渡过本轮调整。